Vastgoed kopen met vennootschap: 2026 voor- en nadelen voor verhuurders

Door Laurent Bruggeman, co-founder Bnb Assist — actief in vakantieverhuur aan de Belgische kust sinds 2016. Laatst gecontroleerd: 24 april 2026.

Een tweede verblijf aan de kust kopen via je vennootschap of in privé naam? Het lijkt een eenvoudige keuze maar de Belgische wetgeving verandert jaarlijks. Sinds 1 januari 2026 zijn er drie ingrijpende wijzigingen die elke eigenaar moet kennen voor hij beslist over vastgoed kopen met vennootschap.

Deze gids loopt door de actuele voor- en nadelen, met expliciete vermelding van wat er sinds 2026 anders is. Geen historisch advies, geen oude vuistregels — gewoon de feiten zoals ze vandaag gelden volgens FOD Financiën, notaris.be en de Vlaamse overheid.

Waarom investeren in vastgoed via een vennootschap

Vastgoed blijft voor Belgische ondernemers een populair vehicle om overtollige liquiditeiten in een vennootschap te valoriseren. De motieven zijn doorgaans drie: bescherming tegen inflatie, een tweede inkomensstroom via verhuur, en een vehikel voor vermogensoverdracht naar de volgende generatie.

De keuze tussen privé en vennootschap maakt fiscaal écht een verschil. Wie de juiste structuur kiest, bespaart op middellange termijn duizenden euro’s. Wie de verkeerde kiest of een verouderde adviesregel volgt, kan jaren later geconfronteerd worden met meerwaardebelasting of geblokkeerd kapitaal in de vennootschap.

Voordelen van vastgoed kopen met vennootschap

Het bezit van vastgoed in een Belgische vennootschap brengt drie concrete fiscale voordelen mee. Niet meer, niet minder. Hieronder de actuele situatie anno 2026.

1. Aftrekbare kosten. Onderhoud, exploitatie, onroerende voorheffing, verzekeringen en beheerskosten zijn fiscaal aftrekbaar van het belastbaar inkomen van de vennootschap. Voor een vakantiewoning aan zee betekent dit dat schoonmaakkosten, platformcommissies en jaarlijks onderhoud rechtstreeks de winstmarge verlagen waarover vennootschapsbelasting wordt geheven.

2. Afschrijvingen op het gebouw. Het gebouw zelf kan over 20 tot 33 jaar worden afgeschreven (de grond niet). Die jaarlijkse afschrijving vermindert het belastbaar resultaat van de vennootschap aanzienlijk, vooral in de eerste jaren na aankoop. Voor een appartement aan de kust van 350.000 euro waarvan grond een derde uitmaakt, kan de jaarlijkse afschrijving snel oplopen tot 7.000-12.000 euro.

3. Financiering met onbelast vennootschapsgeld. Wie zijn vennootschap de aankoop laat doen, gebruikt brutogeld waarop nog geen personenbelasting werd geheven. In privé moet je eerst dividend uitkeren (30% roerende voorheffing) of loon uitbetalen voor je hetzelfde bedrag op je eigen rekening hebt.

Nadelen en aandachtspunten

Tegenover deze voordelen staan vier reële nadelen die in actueel financieel advies vaak onderbelicht blijven.

Meerwaardebelasting bij verkoop. De boekhoudkundige meerwaarde (verkoopprijs minus restwaarde na afschrijvingen) wordt in de vennootschapsbelasting belast aan 25%, plus eventuele gemeentelijke opcentiemen. Voor een privé-eigenaar die vijf jaar eigenaar is, geldt daarentegen meestal vrijstelling van meerwaardebelasting op gewoon vastgoed (zie notaris.be over meerwaardebelasting).

Privégebruik wordt belast als voordeel van alle aard. Wie het pand af en toe zelf gebruikt, krijgt dat als voordeel van alle aard aangerekend in de personenbelasting. Voor vastgoed loopt dit bedrag snel op door de specifieke berekeningsformule.

Moeilijker te verkopen. Vastgoed in een vennootschap wordt meestal verkocht via een share deal — de koper neemt de aandelen van de vennootschap over, niet het pand zelf. Dat is voor particuliere kopers complex en zet de prijs onder druk. Veel vakantiewoningen aan zee blijven daarom langer te koop staan in vennootschap dan in privé.

Geen vrijstelling op termijn voor aandelen-meerwaarde. Bij privé-vastgoed geldt na vijf jaar bezit doorgaans een vrijstelling van meerwaardebelasting. Bij aandelen van een vennootschap met vastgoed is er sinds 1 januari 2026 een nieuwe meerwaardebelasting van 10% — daarover lees je meer in de volgende sectie.

Wat verandert er in 2026 voor vastgoed in een vennootschap

De Belgische wetgever heeft per 1 januari 2026 drie wijzigingen ingevoerd die elke eigenaar of toekomstige investeerder moet kennen voor hij beslist over vastgoed kopen met vennootschap.

Meerwaardebelasting op aandelen — 10%. Verkoop je later de aandelen van je vastgoedvennootschap, dan is de meerwaarde sinds 1 januari 2026 belastbaar aan 10% (na een vrijgesteld drempelbedrag). Voor ondernemers met een aanmerkelijk belang van minstens 20% in hun vennootschap geldt een vrijstelling tot 1 miljoen euro meerwaarde, met progressieve tarieven daarboven. Alleen meerwaarde opgebouwd ná 31 december 2025 telt mee, dus de waarde op die datum is referentiepunt. Beobank publiceerde een overzicht van deze nieuwe meerwaardebelasting.

Familiale vennootschap — residentieel vastgoed uitgesloten. Het Vlaamse gunstregime voor schenking en vererving van familievennootschappen (0% schenking voor partner en kinderen) sluit sinds 2026 expliciet residentieel vastgoed uit. Wie zijn vennootschap met enkel een vakantiewoning of woonpand aan de kinderen wil schenken, kan niet langer rekenen op het gunsttarief — hoge schenkings- of erfbelasting wordt dan van toepassing. Voor gemengde vennootschappen geldt een splitsingsregel waarbij de waarde van het residentieel vastgoed wordt afgetrokken van de belastbare basis voor het gunstregime. Baker Tilly beschreef deze hervorming uitvoerig.

Vluchtwegtarief gesplitste aankopen afgeschaft. Tot eind 2025 konden vennootschappen via gesplitste aankoop (vruchtgebruik door vennootschap, blote eigendom door privépersoon) genieten van een gunstig verkooprecht-tarief in Vlaanderen. Sinds 2026 geldt het verlaagde tarief alleen nog voor natuurlijke personen die de volle eigendom verwerven. Voor vastgoed kopen met vennootschap via een vruchtgebruik-constructie betekent dat hogere registratierechten op de hele aankoopwaarde.

Vruchtgebruik en recht van opstal in 2026

Tot 2026 was vruchtgebruik (de vennootschap koopt het gebruiksrecht voor 15-30 jaar, een privépersoon de blote eigendom) een populaire structuur om vennootschapsgeld om te zetten in privévermogen. Met de afschaffing van het vluchtwegtarief is deze constructie minder aantrekkelijk geworden voor nieuwe aankopen — zeker voor residentieel vastgoed.

Wie nu nog kiest voor een vruchtgebruik-constructie via zijn vennootschap, moet rekening houden met drie zaken. Eerst: een marktconforme waardering door een onafhankelijke expert is essentieel om misbruik-discussies met de fiscus te vermijden. Ten tweede: een minimum looptijd van 15 jaar wordt nog altijd als veilige praktijk aanvaard, hoewel er geen wettelijke ondergrens bestaat. Ten derde: residentieel vastgoed wordt sinds 2026 fiscaal anders behandeld dan zuiver beroepsvastgoed — laat een notaris dit specifiek voor jouw situatie inschatten.

Recht van opstal blijft een alternatieve route maar brengt vaak meer fiscale risico’s met zich mee, vooral wanneer er geen marktconforme vergoeding wordt betaald.

Vastgoed privé aankopen — voordelen die overblijven

Tegenover vastgoed kopen met vennootschap staat de privé-aankoop. Die houdt drie sterke punten waar geen 2026-wijziging iets aan deed.

Vrijstelling van meerwaardebelasting na 5 jaar. Wie minstens vijf jaar eigenaar is van een privé-vastgoed (bebouwd onroerend goed, geen gezinswoning) verkoopt zonder meerwaardebelasting. Voor onbebouwde grond geldt 8 jaar in plaats van 5. Dit is een aanzienlijk voordeel ten opzichte van vastgoed via vennootschap, waar elke verkoop belast wordt. Notaris.be bevestigt deze regels.

Eenvoudigere verkoop. Een privé-eigendom verkoopt sneller en aan ruimere koperskring dan een vennootschap-share-deal. Bij vakantiewoningen aan zee waar veel kopers particuliere investeerders zijn, is dit een belangrijke factor.

Belasting op huurinkomsten via kadastraal inkomen. Voor verhuur aan particulieren wordt de huurinkomst niet rechtstreeks belast, maar wel het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dat valt voor de meeste tweede verblijven gunstiger uit dan vennootschapsbelasting (25%) op werkelijke huurinkomsten — vooral bij gemiddelde tot hoge huren. Wikifin documenteert deze berekening. Let wel: voor verhuur aan beroepsmatige huurder of via professionele platformen kunnen de regels anders uitpakken — laat dit voor jouw situatie nazien.

Vastgoed kopen met vennootschap of privé: hoe beslissen?

Geen enkel artikel kan jouw concrete situatie afdekken. Wel zijn er vier vragen die de meeste eigenaars helpen kantelen.

Hoe lang wil je het pand aanhouden? Voor lange termijn (15+ jaar) winnen de voordelen van vennootschap-aankoop het vaak. Voor kortere horizon (3-7 jaar) maakt de meerwaardebelasting bij verkoop het scenario via vennootschap minder aantrekkelijk.

Wil je het pand later doorgeven aan kinderen? Sinds 2026 is residentieel vastgoed in vennootschap uitgesloten van het familievennootschap-gunstregime. Voor pure successieplanning is privé-aankoop met latere schenking soms eenvoudiger geworden.

Heb je overtollige liquiditeiten in je vennootschap? Als je vennootschap kapitaal heeft staan dat je anders moet uitkeren tegen 30% roerende voorheffing, dan kan vastgoedinvestering in vennootschap nog interessant zijn — maar bereken het scenario over 10+ jaar inclusief verkoop.

Wil je het pand zelf gebruiken? Privégebruik van vennootschapsvastgoed wordt belast als voordeel van alle aard. Voor wie regelmatig zelf in zijn vakantiewoning verblijft, is privé-aankoop fiscaal eerlijker.

Twijfel je nog? Onze gids over vakantiehuis verkopen of verhuren behandelt de operationele kant. Voor de fiscale beslissing zelf is een gesprek met een notaris en boekhouder onvermijdelijk — beide moeten je concrete cijfers zien.

Kosten bij vastgoed kopen met vennootschap

De aankoopkosten zijn op het eerste gezicht vergelijkbaar met privé-aankoop, maar er zijn aandachtspunten.

Registratierechten of btw. Voor bestaande gebouwen geldt registratierecht (12% in Vlaanderen voor niet-gezinswoning). Voor nieuwbouw onder bepaalde voorwaarden is btw (21%) van toepassing — soms recupereerbaar voor de vennootschap als het pand professioneel verhuurd wordt. FOD Financiën publiceert de actuele btw-regels op vastgoed.

Notariskosten. Vergelijkbaar privé en vennootschap, maar bij share deal-verkoop later kunnen aanzienlijk lagere notariskosten tellen.

Beheer- en boekhoudkosten. Een vennootschap met enkel vastgoedactiviteit heeft jaarlijkse boekhoud- en publicatieverplichtingen. Reken op enkele honderden tot duizenden euro’s per jaar extra ten opzichte van privé-aanhouden.

Verzekering en onderhoud. Voor vakantiewoningen aan de kust spelen specifieke kosten zoals dakonderhoud, verwarmingsketels en gasttoestellen die bij intensief verhuur sneller slijten. Onze onderhoudschecklist voor vakantiewoningen geeft het volledige overzicht.

Werkt Bnb Assist voor jouw vastgoedvennootschap?

Voor eigenaars die hun vastgoed aan de Belgische kust verhuren — of dat nu via vennootschap is of in privé — verzorgt Bnb Assist het volledige verhuurbeheer. Onze rol stopt bij de operationele kant: marketing, gastcommunicatie, schoonmaak en check-in. Voor de fiscale optimalisatie van je vennootschap-structuur werken we systematisch samen met je notaris of boekhouder.

Heb je al beslist over Airbnb of Booking.com uitbesteden? Of wil je eerst weten wat een vakantiewoning rendement brengt? Beide gidsen vullen het fiscale verhaal aan met de praktijk-cijfers van de Belgische kustmarkt.

Veelgestelde vragen over vastgoed kopen met vennootschap

Conclusie

Vastgoed kopen met vennootschap blijft in 2026 een geldige strategie voor ondernemers met overtollige liquiditeiten en een lange-termijnhorizon. Maar de drie wetswijzigingen sinds 1 januari 2026 — meerwaardebelasting op aandelen, uitsluiting residentieel vastgoed uit familievennootschap-gunstregime, en afschaffing vluchtwegtarief — maken dat oude vuistregels niet meer kloppen.

Wie vandaag de keuze maakt tussen privé of vennootschap, doet dat best met actuele cijfers en een professionele adviseur naast zich. Het verschil tussen de juiste en de verouderde keuze loopt voor een gemiddeld kustpand snel in de tienduizenden euro’s over een 10-jaars horizon.